新加坡：分析人士称，住房和发展局（HDB）首次推出的一种新类型的公寓，可能会在最新的按订单建造（BTO）销售活动中看到强劲需求。
除了靠近市中心、捷运站和便利设施的优越位置外，这些公寓在周三（10月16日）开始接受申请的BTO推出中，价格也很有吸引力。
分析师们补充称，补贴回扣——新公寓类别的规定之一——也被设定在6%至8%的“适度”水平，不太可能成为有志于买房的人的绊脚石。
组屋发展局周三推出了8573个新单位，首次将其分为标准、高级和优质，废除了几十年来对成熟和非成熟屋的分类。
在15个BTO项目中，有7个项目属于Plus类别，1个项目属于Prime类别，另外7个项目根据其与市中心的距离、交通连通性和便利设施被评为标准类别。
10月BTO发布需要注意的关键事项
1. 新的分类系统
在10月16日至23日的“按订单建造”（BTO）销售活动中，新公寓首次被划分为“标准”、“高级”和“优质”。
当局表示，这标志着对成熟或不成熟房地产分类的彻底改革，是确保负担得起的住房所有权，良好的社会结构和公平的住房制度的必要步骤。
公寓的分类基于三个关键标准的“整体评估”——靠近市中心、交通连通性和便利设施的可用性，比如通常在城镇中心发现的社会和商业服务。
一般来说，Prime和Plus单位具有优越的地理位置。这些车的定价有更多补贴，以确保人们负担得起，但也会有更严格的转售规定，比如最低租赁期为10年，补贴返还。
与此同时，标准单位的补贴和限制与目前适用于所有BTO单位的补贴和限制相同，例如最低占用期为五年。
2. 大多数BTO项目
组屋发展局将在9个组屋镇的15个项目中提供8573套公寓。
根据国家发展部长Desmond Lee的说法，这标志着迄今为止在BTO演习中启动的项目数量最多。
新推出的公寓数量也将占2024年新公寓供应量的40%以上。
3. 单身人士有更多选择
这是新加坡首次允许单身人士在全国各地申请两房弹性公寓。此前，35岁以上合资格的单身人士只能申请非成熟屋苑的此类单位。
此次共有10个项目出售近2000套两居室弹性公寓。
4. “白色平底鞋”的推出
在另一项首创中，一种没有隔墙和横梁的新型组屋将作为一种选择提供给公寓申请人。
建屋发展局表示，这将为买家提供一个“白色画布”，让他们根据自己的需求和喜好来设计公寓。
这些“白色公寓”将在克劳福德高地试点，这是此次销售活动中唯一的优质项目。
考虑到不提供内部隔墙和一些电气点，这些“白色公寓”的价格将分别降低6,000新元和8,600新元，每套三室公寓和四室公寓。
5. 助学金，贷款规则改变
符合条件的首次购房者将能够获得更多的财政支持。
为了进一步支持中低收入的购房者，政府在8月份提高了公积金住房补助金，为家庭提供高达12万新元的补助金。
另一个值得注意的变化是，购房者可以从组屋发展局获得的最高贷款额度降低了。
同样从8月起，组屋贷款的贷款价值比上限从80%收紧至75%——这一降温措施旨在鼓励更谨慎的借贷，并抑制高端公共住房转售市场的需求。
崩溃扩大“非常有吸引力”的价格
3273套Plus公寓的售价从Central Trio @ AMK的两室灵活单元18.7万新元（合14.2万美元）到Towner Breeze的四室单元72.7万新元不等。
年代煤机的首席执行官Eugene Lim称这些价格“非常有吸引力”，“在转售市场的市场价格上有很大的折扣”。
例如，卡兰/黄埔新建的Towner Breeze四居室公寓的价格在52.2万新元至72.7万新元之间，不含补贴。相比之下，附近类似的四居室转售公寓的售价从95.5万新元到120万新元不等。
赫顿亚洲数据分析高级总监李世德（Lee Sze Teck）表示，一些Plus公寓的价格也“非常接近”，甚至低于标准项目的价格。
以巴西里斯的海岸里维埃拉I和II为例，它们被归类为标准公寓。那里的四室公寓价格从48.1万新元到59.5万新元不等（不包括补贴），与宏茂桥Plus项目的价格相似，但比肯邦干的价格更高。
Central Trio @ AMK的四室公寓售价在48.1万新元至60.3万新元之间，而Kembangan Wave的四室公寓售价在45.3万新元至59.2万新元之间。
“这可能会吸引一些买家考虑Plus bto，因为以类似的价格，买家可以住在市中心，”Lee表示。
“令人满意的”补贴回扣
分析师还表示，Plus公寓的补贴回收率为6%至8%，而销售活动中唯一一个Prime项目的补贴回收率为9%，这是“合理的”。
建屋发展局表示，由于Plus和Prime公寓的定价有更多补贴，以确保可负担性，因此回扣到位，以“与其他没有获得额外补贴的BTO公寓买家保持平等”。
在黄金地段公营房屋模式下，政府亦会对单位征收补贴回收率，即按单位转售价或估价价（以较高者为准）的百分比计算。从2021年的6%开始，到2023年底提高到8%，到今年6月提高到9%。
PropNex首席执行官伊斯梅尔·加福尔（Ismail Gafoor）表示，以此为参考，10月份推出的BTO项目的价格“相对适中，可能仍然适合潜在的购房者”。
ERA的Lim举了一个Plus公寓的例子，该公寓的补贴返还率为8%。
他表示：“假设最终转售价格为130万新元，那么8%的回扣就是10.4万新元。”
“但以目前的BTO价格来看……由于BTO的售价比附近的转售公寓便宜30万至40万新元，因此在同一地段购买新品牌公寓的买家可以享受到显著的市场价格折扣。因此，回扣金额不应该成为交易的破坏者。”
新加坡房地产经纪人研究主管Mohan Sandrasegeran还指出，买家可能会对Plus公寓做出积极反应，他表示，分层补贴回收率“允许住房选择更多样化”，并将帮助购房者更好地选择适合他们的公寓。
与此同时，预计单身人士也会有浓厚的兴趣，他们首次被允许在新加坡各地申请两室的弹性公寓。在此之前，单身人士仅限于非成熟屋苑的BTO单位。
OrangeTee group首席研究员兼策略师孙嘉欣（Christine Sun）表示，Towner Breeze提供139套两居室的弹性单元，由于靠近市中心，它可能是这群公寓申请者的热门选择。
其他项目需求
10月份推出的BTO还包括一个优质项目——嘉兰/黄埔的克劳福德高地，共有312个单位可供选择。一套三室公寓的价格（不包括补贴）在39万至52.3万新元之间，一套四室公寓的价格在56.8万至75.9万新元之间。
孙女士表示，这意味着与同一城镇的两个Plus项目相比，价格差距“不到10%”。
她补充说，一些买家可能因此认为优质公寓是“更好的交易”，因为当他们出售公寓时，“有可能获得更高的溢价”。
克劳福德高地还将试点一种新的“白色公寓”概念，孙女士和几位分析师表示，这将吸引那些在设计房屋时更灵活的人。
组屋发展局周三宣布，考虑到不提供内部隔墙和一些电气点，这些“白色公寓”的价格将分别下调6000新元（三室）和8600新元（四室）。
